PV-Anlage: Lieferung von Mieterstrom stellt eine selbstständige Hauptleistung dar

Der Kläger war Eigentümer eines umsatzsteuerfrei vermieteten Mehrfamilienhauses und lieferte seinen Mietern Strom, den er über die Betriebskosten abrechnete. Auf dem Mehrfamilienhaus installierte der Kläger eine PV-Anlage. Im Rahmen einer Förderung der Kreditanstalt für Wiederaufbau hatte sich der Kläger dazu verpflichtet, 50 % der Stromlieferungen innerhalb des Mietobjekts abzunehmen. Soweit der durch die PV-Anlage produzierte Strom nicht ausreichte, gewährleistete der Kläger die Stromversorgung durch den Bezug und die Weiterlieferung externen Stroms. Aus der Anschaffung der PV-Anlage machte er einen Vorsteuerabzug geltend. Das beklagte Finanzamt gelangte demgegenüber im Rahmen einer Umsatzsteuer-Sonderprüfung zu dem Ergebnis, dass die beiden Leistungen Vermietung und Stromlieferung so eng zusammenhingen, dass die Stromlieferung als Nebenleistung umsatzsteuerrechtlich das Schicksal der Hauptleistung (Vermietung) teile. Da die Wohnungen umsatzsteuerfrei vermietet würden, sei der Vorsteuerabzug aus der Anschaffung der PV-Anlage insoweit - also um 50 % - ausgeschlossen.

Das Finanzgericht Münster gab der hiergegen gerichteten Klage statt (Az. 15 K 128/21). Die PV-Anlage werde vorliegend vollumfänglich für steuerpflichtige Ausgangsumsätze des Klägers verwendet. Die Stromlieferungen des Klägers an seine Mieter stellen keine unselbstständigen Nebenleistungen zu den umsatzsteuerfreien Vermietungsleistungen (§ 4 Nr. 12 Buchst. a UStG), sondern selbstständige Hauptleistungen in Form von Lieferungen dar. Dies gelte sowohl für den vom Kläger mit der Photovoltaikanlage eigenproduzierten als auch für den von externen Stromanbietern bezogenen Strom.

Hinweis:

Eine einheitliche Leistung liegt vor, wenn mehrere Einzelleistungen oder Handlungen des Steuerpflichtigen für den Kunden so eng miteinander verbunden sind, dass sie objektiv eine einzig untrennbar wirtschaftliche Leistung bilden, deren Aufspaltung wirklichkeitsfremd wäre. Im Zusammenhang mit der Vermietung von Immobilien sind zwei Fallgruppen zu unterscheiden: Verfügt der Mieter über die Möglichkeit, die Lieferanten und/oder die Nutzungsmodalitäten der in Rede stehenden Gegenstände oder Dienstleistungen auszuwählen, können die entsprechenden Leistungen als von der Vermietung getrennt angesehen werden. Dies gilt insbesondere, wenn der Mieter über den Umfang der erhaltenen Leistungen, die in Abhängigkeit des Verbrauchs abgerechnet werden können, entscheiden kann. Sofern demgegenüber die Vermietung eines Gebäudes in wirtschaftlicher Hinsicht offensichtlich mit den begleitenden Leistungen objektiv eine Gesamtheit bildet, kann davon ausgegangen werden, dass die Leistung mit der Vermietung eine einheitliche Leistung bildet.

Keine Haftung des Grundstückserwerbers für unrichtige Steuerausweise in übernommenen Mietverträgen

Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass ein Grundstückserwerber nicht für unrichtige Steuerausweise in den von ihm übernommenen Mietverträgen haftet (Az.
V R 16/22).

Im Streitfall hatte die Klägerin ein mit einem vermieteten Bürogebäude bebautes Grundstück erworben. Der Voreigentümer hatte u. a. mehrere Mietverträge abgeschlossen. In diesen Mietverträgen waren jeweils die monatlichen Mieten mit dem Zusatz "+ 19 % Mehrwertsteuer" benannt. Die Klägerin selbst behandelte die Umsätze aus der Vermietung der genannten Räume als steuerfrei.

Diese Entscheidung werden sehr viele Erwerber von Grundstücken erleichtert zur Kenntnis nehmen. Wenn die Rechtsauffassung des Finanzamtes und des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg im Verfahren Bestand gehabt hätte, dann müssten Grundstückserwerber bei allen für das Grundstück bestehenden Mietverhältnissen nachforschen, ob nicht bei Abschluss des Mietvertrags im Vertrag oder in irgendwelchen Anschreiben, Anlagen etc. eine Umsatzsteuer ausgewiesen worden ist. Der Betriebsprüfer hätte dann sehr schnell für die Zeit nach dem Erwerb sein Erfolgserlebnis.

Hinweis:

In vergleichbaren Fällen ist aber trotzdem dringend anzuraten, bei einem Grundstückserwerb mit Unternehmern als Mieter, die vertragliche Situation auf das gewünschte und gewollte Ergebnis hin zu überprüfen und ggf. Mietverträge anzupassen.

Eine völlig andere steuerrechtliche Folge ergibt sich allerdings bei einem durch Erbfall erworbenen Grundstück. Da tritt der Erbe in die Rechtsstellung des Erblassers ein und übernimmt damit auch die Verpflichtungen aus § 14c Abs. 1 UStG.

Wichtige umsatzsteuerliche Änderungen durch das Wachstumschancengesetz

Durch das Wachstumschancengesetz wurde der Schwellenwert zur Befreiung von der Abgabe von vierteljährlichen Umsatzsteuer-Voranmeldungen angehoben - von 1.000 Euro auf 2.000 Euro. Unternehmer, deren Umsatzsteuerzahllast im Jahr 2024 nicht mehr als 2.000 Euro betrug, können ab 01.01.2025 von der Verpflichtung zur Abgabe von Umsatzsteuer-Voranmeldungen befreit werden und brauchen dann nur noch eine Umsatzsteuer-Jahreserklärung abgeben.

Wichtige Änderungen im Umsatzsteuergesetz durch das Vierte Bürokratieentlastungsgesetz

Der Schwellenwert (in § 18 Abs. 2, 2a UStG) für die Verpflichtung zur Abgabe einer monatlichen Umsatzsteuer-Voranmeldung ist zur Entlastung von Unternehmen angehoben worden. Er betrug bislang 7.500 Euro der Umsatzsteuerzahllast des vorangegangenen Kalenderjahres (sog. Vorjahresumsatzsteuer). Ab 01.01.2025 gilt ein Schwellenwert von 9.000 Euro. Damit soll die Anzahl der abzugebenden Umsatzsteuer-Voranmeldungen reduziert werden. Wird der Schwellenwert nicht überschritten, muss die Umsatzsteuer-Voranmeldung statt der monatlichen Voranmeldung nur noch vierteljährlich abgegeben werden.

Ebenfalls angehoben wurde die Bagatellgrenze bei der Differenzbesteuerung (§ 25a Abs. 4 UStG). Die Anhebung der Bagatellgrenze bei der Differenzbesteuerung von 500 Euro auf 750 Euro (§ 25a Abs. 4 UStG) ab 01.01.2025 soll Entlastungen bei der Ermittlung der umsatzsteuerrechtlichen Bemessungsgrundlage bringen. Demnach kann ein Wiederverkäufer vereinfacht die Bemessungsgrundlage nach der Gesamtdifferenz aus allen innerhalb eines Besteuerungszeitraumes getätigten Einkäufen und Verkäufen bilden, sofern der Einkaufspreis die Bagatellgrenze nicht übersteigt.

Neue Sachbezugswerte ab 01.01.2025

Die monatlichen und kalendertäglichen Werte für freie oder verbilligte Unterkunft und/oder Verpflegung ändern sich ab dem 01.01.2025. Mit der „Fünfzehnten Verordnung zur Änderung der Sozialversicherungsentgeltverordnung“ (SvEV) stehen die Sachbezugswerte für das Jahr 2025 fest. Alle Werte gelten bundesweit. Die neuen Sachbezugswerte für Verpflegung ab dem 01.01.2025 sind auch bei der Abrechnung von Reisekosten anzuwenden.

Der Sachbezugswert für die verbilligte oder unentgeltliche Verpflegung steigt ab 01.01.2025 bundeseinheitlich von 313 Euro auf 333 Euro pro Monat.

Für die jeweiligen Mahlzeiten werden daher diese Beträge angesetzt:

• Frühstück: 2,30 Euro kalendertäglich, 69 Euro monatlich

• Mittagessen: 4,40 Euro kalendertäglich, 132 Euro monatlich

• Abendessen: 4,40 Euro kalendertäglich, 132 Euro monatlich

• Kalendertäglicher Gesamtwert: 11,10 Euro

• Monatlicher Gesamtwert: 333 Euro

Ab dem 01.01.2025 steigt der Sachbezugswert für Unterkunft oder Mieten bundeseinheitlich von 278 Euro auf 282 Euro pro Monat. Kalendertäglich beträgt der Wert dann 9,40 Euro. Der Wert für Überlassung einer Unterkunft an den Arbeitnehmer kann auch mit dem ortsüblichen Mietpreis bewertet werden, wenn der Tabellenwert nach Lage des Einzelfalls unbillig wäre (§ 2 Abs. 3 SvEV).

Bei der Belegung einer Unterkunft mit mehreren Beschäftigten sowie für Jugendliche bis zur Vollendung des 18. Lebensjahres und Auszubildende gelten andere Werte. Diese ergeben sich aus § 2 Abs. 3 der Sozialversicherungsentgeltverordnung.

Für eine als Sachbezug zur Verfügung gestellte Wohnung ist als Wert der ortsübliche Mietpreis unter Berücksichtigung der sich aus der Lage der Wohnung zum Betrieb ergebenden Beeinträchtigungen sowie unter entsprechender Anwendung des § 8 Abs. 2 Satz 12 EStG anzusetzen. Ist im Einzelfall die Feststellung des ortsüblichen Mietpreises mit außergewöhnlichen Schwierigkeiten verbunden, kann die Wohnung ab dem 01.01.2025 mit 4,95 Euro je Quadratmeter monatlich, bei einfacher Ausstattung (ohne Sammelheizung oder ohne Bad oder Dusche) mit 4,05 Euro je Quadratmeter monatlich bewertet werden.

Die Sachbezugswerte 2025 sind bereits ab dem ersten Abrechnungsmonat des Jahres 2025 maßgeblich, da die geänderte Sozialversicherungsentgeltverordnung am 01.01.2025 in Kraft tritt. Die vorgenannten Sachbezugswerte unterliegen sowohl der Steuerpflicht als auch der Beitragspflicht in der Sozialversicherung.