E-Ladesäulen steuermindernd geltend machen

Vermieter, die ihre Immobilie mit einer oder mehreren Ladestationen ausstatten, können die dafür angefallenen Kosten steuermindernd geltend machen. Steuerrechtlich werden nachgerüstete E-Ladesäulen als eigenständige Wirtschaftsgüter betrachtet. 

Die Kosten für die Nachrüstung der Ladesäule können Vermieter über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer abschreiben. Dabei besteht ein gewisser Spielraum. Die Finanzverwaltung setzt bei „intelligenten Wandladestationen“ (sog. Wallboxen oder Wall Connectoren) eine betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer von sechs bis zehn Jahren an. Über diesen Zeitraum hinweg können Vermieter die Anschaffungs- und Installationskosten, aber auch die eventuell notwendige Genehmigung durch den Netzbetreiber, komplett abschreiben.

Es profitieren aber nicht nur Vermieter. Auch Steuerpflichtige, die an oder in der privaten Immobilie eine Ladeinfrastruktur nachrüsten, können die dafür anfallenden Kosten steuerlich geltend machen. Für die Installationskosten (ausschließlich Arbeitskosten) und eine in Rechnung gestellte Anfahrtspauschale des Elektrofachbetriebs kann eine Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen in Höhe von 20 Prozent der Gesamtsumme, maximal aber 1.200 Euro im Jahr, geltend gemacht werden.

Bau neuer Mietwohnungen kann Steuervorteile bringen

Vermieter können für neu gebaute Wohnungen im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren Sonderabschreibungen in Anspruch nehmen. Dies setzt aber voraus, dass der Bauantrag für die neue Wohnung vor dem 1. Januar 2022 gestellt wird, dann mindestens zehn Jahre lang vom Bauherrn oder Käufer vermietet wird. 

Gewährt werden jährlich bis zu 5 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten zusätzlich zur normalen Abschreibung. So können innerhalb von vier Jahren insgesamt bis zu 28 Prozent der Anschaffungs-  
oder Herstellungskosten der Wohnung steuerlich wirksam werden. Gefördert werden dabei nicht nur Wohnungen im Zusammenhang mit dem Neubau von Gebäuden, sondern auch die Schaffung neuer Wohnungen in bestehenden Gebäuden, z. B. ein Dachgeschossausbau. 

Bauanträge können nur von vorlageberechtigten Architekten und Bauingenieuren gestellt werden. Ist kein Bauantrag erforderlich, muss die Bauanzeige bis zum Stichtag erfolgen. Diese kann vom Steuerpflichtigen selbst vorgenommen werden. 

Zu beachten ist, dass die Sonderabschreibungsmöglichkeit nur für maximal 2.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche absetzbar und generell ausgeschlossen ist, wenn die Anschaffungs- oder Herstellungskosten je Quadratmeter Wohnfläche einen Betrag von 3.000 Euro übersteigen. 

Haushaltsnahe Dienstleistungen oder Handwerkerleistungen - Nebenkostenabrechnung vorlegen

Wohnungseigentümer und Mieter können Ausgaben für haushaltsnahe Dienstleistungen oder Handwerkerleistungen anteilig steuerlich geltend machen. Dafür sollte die Nebenkostenabrechnung bei der Einkommensteuererklärung vorgelegt werden. Das Finanzamt erkennt u. a. Kosten für die Reinigung des Treppenhauses, für Dach-, Fassaden- und Gartengestaltungsarbeiten oder für Reparatur, Wartung oder Austausch von Heizungsanlagen an. Abzugsfähig sind auch die Schornsteinfegergebühren oder Kosten für das Überprüfen von Blitzschutzeinrichtungen. Die insgesamt anfallenden Aufwendungen müssen auf die einzelnen Eigentümer oder Wohnungen aufgeteilt sein. In der Jahresabrechnung sollten die einzelnen Dienstleister mit den Gesamtkosten aufgeführt sein und dazu detailliert der den einzelnen Wohneinheiten zugeordnete Kostenanteil. Alternativ können sich Wohnungseigentümer eine Bescheinigung des Verwalters für das Finanzamt ausstellen lassen.

Steuerfolgen bei Vermietung von Ferienwohnungen/-häusern im Ausland

Wird von einer im Inland ansässigen Person eine ausländische Ferienwohnung vermietet, erhebt zunächst der ausländische Staat neben Grundsteuer auch Einkommensteuer - je nach Finanzverfassung von der Gemeinde, dem Land, Kanton oder der zentralstaatlichen Steuerverwaltung - auf die Mieterträge. Aber auch in Deutschland sind diese Mieterträge als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erklären. Unter den gleichen Bedingungen, die auch für inländische Ferienwohnungen gelten, kann auch eine Einordnung als Einkünfte aus Gewerbebetrieb in Betracht kommen (z. B. bei einer volleingerichteten Wohnung, die von einer Feriendienstorganisation zur ständigen Vermietung bereitgehalten und laufend kurzfristig vermietet wird). Werden mit der Ferienwohnung laufend Verluste erzielt, kann auch eine steuerlich unbeachtliche Liebhaberei vorliegen. 

Liegen auch in Deutschland steuerpflichtige Einkünfte vor, kann aufgrund eines mit dem ausländischen Staat abgeschlossenen Doppelbesteuerungsabkommens (DBA) je nach der Art des Abkommens eine Befreiung von der deutschen Steuer erfolgen (z. B. USA, Italien) oder eine Anrechnung der im Ausland erhobenen Steuern auf die deutsche Einkommensteuer vorgenommen werden (z. B. Spanien, Schweiz). Wird auf die Einkünfte keine deutsche Steuer erhoben, unterliegen die Vermietungserträge dem Progressionsvorbehalt,  
d. h. der deutsche Steuersatz wird unter Berücksichtigung der ausländischen Einkünfte auf die inländischen Einkünfte angewandt. Für die Ermittlung der Netto-Einkünfte gelten die gleichen Bestimmungen wie für inländische Einkünfte, d. h. der Ansatz von Werbungskosten und auch AfA auf die Anschaffungskosten des Gebäudes und der Möbel sind zulässig. Die ausländische Steuer kann aber höchstens bis zum Betrag der anteilig auf die Einkünfte entfallenden deutschen Steuer angerechnet werden. 

Wie auch bei inländischen Grundstücken hat eine Veräußerung innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb die Steuerpflicht des Veräußerungsgewinns zur Folge, es sei denn, dass jeweils anzuwendende DBA schließt dies aus. 

Steuerfolgen bei einer Entschädigung der Versicherung nach Brand eines Mietwohngrundstücks

Wird ein im Privatvermögen befindliches vermietetes Gebäude durch einen Brand oder ein anderes Ereignis ganz oder teilweise beschädigt bzw. zerstört, zahlt in der Regel eine Versicherung für den entstandenen Schaden. Zunächst muss der Gebäudeeigentümer aber den noch vorhandenen Gebäudebuchwert durch eine Abschreibung für außergewöhnliche Abnutzung (AfaA) verringern. Dabei ist je nach Zustand des Gebäudes nach dem Brand der gesamte restliche Gebäudewert oder nur ein Teil in die AfaA-Berechnung einzubeziehen. Diese AfaA mindert die Einkünfte im Jahr des Eintritts des Schadensereignisses als Werbungskosten. Soweit noch weitere Kosten in diesem Zusammenhang anfallen (Aufräumungskosten, Kosten der Schuttabfuhr, Gutachterkosten usw.), sind sie ebenfalls im Zeitpunkt der Zahlung als Werbungskosten abzugsfähig.  

Die Entschädigung der Versicherung ist dann im Jahr der Zahlung bis zur Höhe der vorher als Werbungskosten abgezogenen Beträge - inklusive der AfaA - als Einnahme anzusetzen. Das gilt auch für eine Entschädigung für entgangene Mieten. Die darüber hinaus gehende Entschädigung für das Gebäude ist einkommensteuerlich nicht relevant. Das gilt auch für ein Gebäude, das innerhalb der 10-Jahres-Frist zerstört und entschädigt wurde. Erfolgt mit der Entschädigung ein Wiederaufbau des Gebäudes, werden die dafür aufgewandten Herstellungskosten nicht um die Entschädigung gekürzt. Das gilt auch dann, wenn die Versicherungssumme den gleitenden Neuwert abdeckt. 

Sollte die Entschädigung in Raten ausgezahlt werden und dabei dem Grundstückseigentümer in verschiedenen Jahren zufließen, kann eine Aufteilung der Zahlung auf den steuerpflichtigen und den steuerfreien Teil bei jeder Rate vorgenommen werden. Dies gilt zumindest dann, wenn die Versicherung keine Zuordnung der Teilzahlungen auf bestimmte Beträge vornimmt. Wird die Entschädigungszahlung verzinst, fallen die Zinsen nicht unter die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, sondern sind Einkünfte aus Kapitalvermögen (§ 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG). 

Mietvertrag ohne offenen Umsatzsteuer-Ausweis – Keine berichtigungsfähige Rechnung

Bei Dauerschuldverhältnissen erfüllt ein Vertrag nur dann die Funktion einer Rechnung, wenn in dem Vertrag die Umsatzsteuer offen ausgewiesen ist und zudem ergänzende Zahlungsbelege vorgelegt werden, aus denen sich die Abrechnung für einen bestimmten Zeitraum ergibt. Der Passus „zuzüglich der jeweils gesetzlichen Umsatzsteuer” im Mietvertrag ohne eine entsprechende Regelung zur Option oder ohne einen Hinweis auf die Ausübung der Option seitens des Vermieters genügt in diesem Fall den Anforderungen an den Ausweis der Umsatzsteuer nicht. Das entschied das Finanzgericht Münster. 

Voraussetzung für die Rückwirkung einer Berichtigung auf den Zeitpunkt, in dem die Rechnung ursprünglich ausgestellt wurde, sei, dass es sich um eine berichtigungsfähige Rechnung handele. Ein Dokument sei jedenfalls dann eine Rechnung und damit berichtigungsfähig, wenn es Angaben zum Rechnungsaussteller, zum Leistungsempfänger, zur Leistungsbeschreibung, zum Entgelt und zur gesondert ausgewiesenen Umsatzsteuer enthält. Im konkreten Fall handle es sich bei dem Mietvertrag in Verbindung mit den monat- 
lichen Zahlungsbelegen nicht um eine berichtigungsfähige Rechnung in diesem Sinne.  

Kaution des Mieters zunächst keine steuerpflichtige Einnahme des Vermieters

Vermieter müssen die Kaution, die ihnen der Mieter zahlt, zunächst nicht als Einnahme aus Vermietung und Verpachtung versteuern. Erst wenn die Kaution nach Ende des Mietverhältnisses einbehalten wird, weil der Mieter z. B. in der Wohnung Schäden hinterlassen hat, ist die Kaution als steuerpflichtige Einnahme zu behandeln. Darauf wies das Finanzgericht Münster hin. 

Ein Vermieter hatte in seiner Einkommensteuererklärung die Mieteinnahmen angegeben, allerdings ohne die vom Mieter geleistete Mietkaution. Das Finanzamt sah in den vereinnahmten Mietkautionen steuerpflichtige Einnahmen und begründete dies damit, dass der Mieter diese auf das laufende Mietkonto überwies. Außerdem sei die Kaution nach Auszug der Mieter teilweise nicht an diese zurückgezahlt worden. Das Finanzgericht Münster gab hingegen dem Kläger Recht.  

Kosten für Winterdienst steuerlich geltend machen

Hauseigentümer trifft häufig eine Räumpflicht, die auch an die Mieter weitergegeben werden kann. Wenn ein Unternehmen mit der Schneebeseitigung beauftragt wird, können die Kosten für den Winterdienst steuermindernd geltend gemacht werden. 

Die Ausgaben können in der Einkommensteuererklärung als haushaltsnahe Dienstleistungen abgesetzt werden. Es dürfen 20 Prozent der Aufwendungen und maximal 4.000 Euro pro Jahr bei der Steuer abgezogen werden. Wenn der Steuerzahler beispielsweise 600 Euro für das Kehren des Gehweges vor dem Haus zahlt, lassen sich bis zu 120 Euro Steuern sparen. 

Voraussetzung für den Steuerabzug ist, dass der Räumdienst eine Rechnung ausgestellt hat und der Rechnungsbetrag auf das Konto des Dienstleisters überwiesen wurde. Mieter können die Kosten für die Schneebeseitigung der Betriebskostenabrechnung entnehmen.

Verbilligte Vermietung

Die Nutzungsüberlassung einer Wohnung ist in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen, wenn bei Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken das Entgelt weniger als bisher  
66 % der ortsüblichen Marktmiete beträgt. Liegt folglich die Miete unter 66 %, werden die Werbungskosten nur anteilig anerkannt, und zwar nur die, die auf den entgeltlichen Teil der Vermietung entfallen. Die ortsübliche Miete setzt sich zusammen aus der Kaltmiete zzgl. den umlagefähigen Betriebskosten. Diese Vorschrift greift nicht nur bei der Vermietung an Angehörige, sondern auch bei der Vermietung an Fremde. 

Ab 2021 wird die bislang gültige 66 %-Grenze auf  50 % gesenkt! 

Selbst bewohntes Haus verkauft - Keine Spekulationssteuer trotz Zwischenvermietung

Wenn Eigentümer ihr Haus oder ihre Wohnung verkaufen, fällt auf den Gewinn grundsätzlich Einkommensteuer an, außer wenn seit dem Kauf zehn Jahre vergangen sind oder die Immobilie zumindest im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren nur zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden ist. Das gilt auch dann, wenn das Haus vor dem Verkauf ein paar Monate vermietet war. Entscheidend ist die Nutzung in den Vorjahren des Verkaufs.

In einem Streitfall hatte ein Mann im Jahr 2006 eine Eigentumswohnung erworben und diese bis April 2014 durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Von Mai 2014 bis zum Verkauf der Wohnung im Dezember 2014 vermietete er die Wohnung. Das Finanzamt ermittelte im Jahr des Verkaufs einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn, denn die Steuerbefreiung gelte nur für selbst genutzte Immobilien.

Der Bundesfinanzhof gab hingegen dem Mann Recht. Es genüge, wenn die Immobilie im Vorjahr des Verkaufs durchgehend selbst genutzt worden sei. Für das zweite Vorjahr und das Verkaufsjahr genüge es, wenn der Kläger die Wohnung zumindest einen Tag selbst bewohnt habe.

Hinweis: Haben Sie als langjähriger Eigentümer eine selbst bewohnte Immobilie nur kurz vor dem Verkauf vermietet und wurde Einkommensteuer auf den Verkaufserlös erhoben, sollten Sie Einspruch gegen den Steuerbescheid einlegen. Wir helfen Ihnen gerne dabei.

Mietvertrag zwischen Lebensgefährten steuerlich nicht anzuerkennen

Ein Mietvertrag zwischen Lebensgefährten über die hälftige Nutzung der gemeinsam bewohnten Wohnung hält einem Fremdvergleich nicht stand und ist steuerlich nicht anzuerkennen. So sieht es jedenfalls das Finanzgericht Baden‑Württemberg.

Die Eigentümerin einer Immobilie mit mehreren Wohnungen nutzte die im Obergeschoss befindliche Wohnung gemeinsam mit ihrem Lebensgefährten. Dieser überwies monatlich einen als Miete bezeichneten Betrag. Aus einer schriftlichen Vereinbarung ergab sich, dass die Mitbenutzung der Wohnung mit einem festen Betrag inklusive Nebenkosten zu vergüten sei.

Aus der Vermietung dieser Wohnung erklärte die Überlassende einen Verlust, den das Finanzamt nicht berücksichtigte. Das Finanzgericht hat sich dieser Meinung angeschlossen und festgestellt, dass das Mietverhältnis keinem Fremdvergleich standhalte und somit steuerlich nicht anzuerkennen sei. Solche Mieteinnahmen seien als nicht zu berücksichtigende Beiträge zur gemeinsamen Haushaltsführung anzusehen. Somit seien auch die damit im Zusammenhang stehenden Aufwendungen für eine solche Wohnung nicht abzugsfähig.

Überschusserzielungsabsicht bei Vermietung einer Gewerbeimmobilie

Verluste aus einer Vermietung sind steuerlich anzuerkennen, wenn der Vermieter beabsichtigt, über die voraussichtliche Dauer der Vermietung einen Überschuss zu erzielen. Bei der Vermietung von Wohnungen wird hiervon grundsätzlich typisierend ausgegangen, wenn die Vermietung auf Dauer angelegt ist. Bei Gewerbeimmobilien gilt diese Vermutung jedoch nicht. Vielmehr muss die Überschusserzielungsabsicht stets im Einzelfall festgestellt werden. Dabei wird auf einen Zeitraum von 30 Jahren abgestellt.

Eine GbR erzielte Einkünfte aus der Verpachtung eines Hotel‑Gasthofs, den sie 1993 erworben hatte. Nach Kündigung des Pachtvertrags nahm die GbR umfangreiche Umbauten und Erweiterungen vor und verpachtete den neuen Hotel- und Gaststättenkomplex an eine Betriebs‑GmbH. Das Finanzamt ermittelte für einen 30‑jährigen Prognosezeitraum seit Anschaffung einen Totalverlust. Es erkannte in Folge geltend gemachte Werbungskostenüberschüsse für Vorjahre nicht mehr an.

Der Bundesfinanzhof hingegen entschied, dass durch Umbau und Erweiterung ein anderes Objekt entstand. Für dieses begann ein neuer Prognosezeitraum, für den die Überschusserzielungsabsicht neu zu beurteilen ist.

Werbungskostenabzug bei Vermietungsabsicht einer selbstgenutzten Wohnung

Renovierungskosten der eigenen Wohnung während der Selbstnutzung können steuerlich nur eingeschränkt im Rahmen der haushaltsnahen Dienstleistungen oder Handwerkerleistungen geltend gemacht werden. Beabsichtigt der Eigentümer die dauerhafte Vermietung dieser Wohnung, sind die nach seinem Auszug entstandenen Renovierungskosten als vorweggenommene Werbungskosten steuerlich abzugsfähig, wenn die Vermietungsabsicht nachgewiesen oder glaubhaft gemacht wird. Hat er sich noch nicht endgültig zur Vermietung entschieden, sind die Renovierungskosten erst dann abzugsfähig, wenn eine endgültige Vermietungsabsicht besteht. Diese kann z. B. durch Zeitungsanzeigen oder die Beauftragung eines Maklers nachgewiesen werden.

(Quelle: Urteil des Finanzgerichts München)

Rückgängigmachung eines Erwerbsvorgangs bei der Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer wird unter bestimmten Voraussetzungen auf Antrag nicht festgesetzt oder die Steuerfestsetzung aufgehoben. Dazu muss der Erwerbsvorgang innerhalb von zwei Jahren seit der Entstehung der Steuer und vor Eigentumsübergang „rückgängig gemacht“ werden.

Eine GmbH hatte auf einem gemieteten Grundstück ein Gebäude errichtet, das nach Ende des Mietvertrags wieder beseitigt werden musste. Dieses Gebäude veräußerte sie an eine andere Kapitalgesellschaft (K). Im Kaufvertrag war ein Rücktrittsrecht vereinbart, von dem die K fristgerecht Gebrauch machte. In derselben Urkunde übertrugen die GmbH-Gesellschafter 94 % ihrer Anteile auf die Muttergesellschaft der K.

Das Finanzamt lehnte die Aufhebung des für den ersten Erwerb erteilten Grunderwerbsteuerbescheids ab.

Der Bundesfinanzhof bestätigte die Auffassung des Finanzamts. Ein Erwerbsvorgang ist nur dann „rückgängig gemacht“, wenn die Möglichkeit zur Verfügung über das Grundstück nicht beim Erwerber verbleibt, sondern der Veräußerer seine ursprüngliche Rechtsstellung wiedererlangt. Diese Voraussetzungen waren nicht erfüllt. Der Aufhebungs- und der Weiterveräußerungsvertrag waren in einer einzigen Urkunde zusammengefasst. Damit verblieb der K trotz der Vertragsaufhebung die Möglichkeit der Verwertung einer aus dem „rückgängig gemachten“ Erwerbsvorgang herzuleitenden Rechtsposition, sodass die GmbH nicht aus ihren Bindungen entlassen war.

Kein Wechsel von der degressiven Abschreibung zur Abschreibung nach der tatsächlichen Nutzungsdauer

Wählt ein Steuerpflichtiger die degressive Gebäude-Abschreibung, so macht er eine Abschreibung für Abnutzung nach fallenden Staffelsätzen geltend.

Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass ein späterer Wechsel von der degressiven Abschreibung hin zu einer Abschreibung nach der tatsächlichen Nutzungsdauer nicht möglich ist. Durch die Wahl der degressiven Abschreibung entscheidet sich der Steuerpflichtige bewusst für eine typisierende Form der Abschreibung, bei der die tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes keine Rolle spielt. Dies stellt eine Rechtsvereinfachung dar. Diese tritt aber nur dann ein, wenn die Wahl der Abschreibung über die gesamte Dauer der Abschreibung beibehalten wird.

Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete möblierter Wohnungen

Eine Wohnungsmiete muss mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete betragen, um als voll entgeltliche Vermietung anerkannt zu werden. Liegt die vereinbarte Miete darunter, können Vermieter entstandene Werbungskosten nur anteilig geltend machen.

Wird eine Wohnung möbliert oder teilmöbliert vermietet, kann es zur Ermittlung der Marktmiete erforderlich sein, für die Möblierung einen Zuschlag zu berücksichtigen.

Der Bundesfinanzhof stellte hierzu folgende Grundsätze auf:

Sieht der Mietspiegel für die überlassenen Gegenstände einen prozentualen Zuschlag oder eine Erhöhung des Ausstattungsfaktors über das Punktesystem vor, ist diese Berechnung für die marktübliche Vergleichsmiete heranzuziehen.

Lässt sich dazu dem Mietspiegel nichts entnehmen, ist ein am Markt realisierbarer Möblierungszuschlag zu berücksichtigen.

Ist dieser nicht ermittelbar, wird auf die ortsübliche Marktmiete ohne Möblierung abgestellt. Ein Möblierungszuschlag, der auf Grundlage der linearen AfA ermittelt wird, kommt nicht in Betracht. Ebenso wenig ist ein prozentualer Mietrenditeaufschlag anzusetzen.

Abzug nachträglicher Schuldzinsen bei Vermietungseinkünften

Fallen nach der Veräußerung eines Vermietungsobjekts hierfür noch Schuldzinsen an, können sie steuerlich insoweit noch als Werbungskosten geltend gemacht werden, als der Verkaufspreis nicht zur Darlehnstilgung ausreicht. Wird das Darlehn aber nicht zurückgezahlt, weil hierfür bspw. hohe Vorfälligkeitsentschädigungen anfallen, sind die Schuldzinsen auch dann nicht abzugsfähig, wenn der Steuerpflichtige behauptet, vom Verkaufspreis ein anderes Vermietungsobjekt kaufen zu wollen. Allein die Absicht genügt nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs nicht. Die angebliche Investitionsabsicht in ein noch zu erwerbendes und nicht bestimmtes Vermietungsobjekt reicht nicht aus, um den notwendigen wirtschaftlichen Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietungstätigkeit zu begründen.

Erhöhte Absetzung für eine Eigentumswohnung

Die Erwerber eines Penthouses machten nach dessen Fertigstellung Sonderabschreibungen geltend. Die Wohnung war vollständig auf ein vorhandenes denkmalgeschütztes Gebäude eines Mehrfamilienhauses aufgebaut worden. Obwohl die Eigentümer eine entsprechende Bescheinigung der zuständigen Gemeindebehörde vorlegten, lehnte das Finanzamt die Inanspruchnahme der erhöhten Absetzung mit der Begründung ab, es handele sich hier um einen Neubau.

Der Bundesfinanzhof machte deutlich, dass allein eine solche Bescheinigung maßgebend für die Inanspruchnahme erhöhter Absetzungen ist. Das Finanzamt hat diese im Besteuerungsverfahren ohne weitere Rechtmäßigkeitsprüfung zugrunde zu legen, es sei denn, die Bescheinigung wäre nichtig und deshalb unwirksam. Dies traf in dem geschilderten Fall nicht zu, sodass die Sonderabschreibung zu Recht in Anspruch genommen wurde.

Kein Gestaltungsmissbrauch bei Nießbrauch an vermietetem Grundstück zugunsten des studierenden Kinds

Eine Mutter räumte ihrer Tochter einen für fünf Jahre befristeten, unentgeltlichen Nießbrauch an einem bebauten Grundstück, dass ihr allein gehörte, ein. Das Grundstück hatte sie seit Jahren an ihren Mann für dessen Betrieb vermietet. Während des Nießbrauchs vermietete die Tochter an ihren Vater, der es unverändert für seinen Betrieb nutzte und die Miete als Betriebsausgaben geltend machte. Die Mieten standen in voller Höhe der Tochter zu, die auch alle Kosten trug.

Diese Gestaltung ist nicht missbräuchlich. Sie diente dazu, das Studium der Tochter zu finanzieren. Den Eltern steht es frei, den Unterhalt in bar zu zahlen oder (auch befristet) eine Einkunftsquelle selbst zu übertragen. Führen steuerliche Gründe zu Letzterem, ist dies allein nicht rechtlich unangemessen. Auch Angehörige dürfen ihre Rechtsverhältnisse untereinander steuerlich möglichst günstig gestalten. Die Verlagerung von Einkünften auf Familienangehörige mit geringerem Steuersatz widerspricht nicht den Wertungen des Gesetzgebers. Die Mietzahlungen waren auch vor der Gestaltung Betriebsausgaben. Mit der Gestaltung wurden daher keine steuerlich nicht abzugsfähigen Unterhaltsaufwendungen in den Bereich des Betriebsausgabenabzugs verlagert.

 (Quelle: Urteil des Finanzgerichts Baden‑Württemberg)

Anerkennung von Verlusten aus teilweiser Vermietung durch Zeitmietverträge und als Ferienwohnung

Ein Ehepaar hatte die Wohnungen in einem Zweifamilienhaus zeitweise über Zeitmietverträge an feste Mieter und zeitweise als Ferienwohnung mit Verlust vermietet. Das Finanzamt erkannte die Verluste nicht an. Zur Anerkennung sei eine Totalüberschussprognose zu erstellen. Sie führe für diesen Fall zu keinem Gesamtüberschuss.

Das Sächsische Finanzgericht schloss sich der Auffassung des Finanzamts an. Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ist grundsätzlich und typisierend von einer Überschusserzielungsabsicht auszugehen. Das ist selbst dann der Fall, wenn sich über einen längeren Zeitraum Verluste ergeben. Die Überschusserzielungsabsicht für eine Ferienwohnung ist anzuerkennen, wenn sie ausschließlich an Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten wird. Außerdem darf die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen nicht erheblich unterschritten werden.

Im Urteilsfall lag nach Auffassung des Gerichts weder eine langfristige noch eine ausschließliche Vermietung an Feriengäste vor. Die Kombination von Zeitmietverträgen für jeweils mehrere Monate und die tageweise Vermietung an Feriengäste ist eine besondere Mischform. Sie erfordert zur Anerkennung der Verluste eine positive Totalüberschussprognose für das Zweifamilienhaus. Diese war im konkreten Fall nicht gegeben.

Der Bundesfinanzhof wird möglicherweise abschließend entscheiden.